Die Firma in die Zukunft lenken
Organisation des Vorstands
Eine gute Organisation im Vorstand mit klarer Zuweisung der Aufgaben und Kompetenzen ist das A&O. Ein guter Vorstand sollte nicht zu gross, aber auch nicht zu klein sein. In der Regel können bei einer kleinen bis mittelgrossen Wohngenossenschaft 5 Mitglieder gut die Geschäfte erledigen.
Bei Genossenschaften mit bis zu 100 Wohnungen übernehmen die Vorstandsmitglieder in der Regel auch operative Aufgaben (Sekretariat, Buchhaltung, Handwerker organisieren, Vermietung usw.). Grössere Genossenschaften haben eine Geschäftsstelle, wo die angestellte Person das Operative übernimmt. Dann hat der Vorstand mehr Zeit und Kapazität, sich den eigentlichen strategischen Aufgaben zu widmen, wie es eigentlich sein sollte.
Heute gehört zur guten Führung eines Vorstands:
- Organisationsreglement
- Pflichtenheft für die verschiedenen Ressorts
- Entschädigungsreglement
Solche Führungsinstrumente muss man nicht neu erfinden. Auf der Webseite vom Zentralverband www.wbg-schweiz.ch aber auch auf vielen Webseiten von Wohngenossenschaften findet man entsprechende Vorlagen, die auf die eigenen Bedürfnisse angepasst werden können.
> Empfehlungen zur guten Führung (Corporate Governance) von gemeinnützigen Wohnbauträgern
Finanzen und Buchhaltung
Die wichtigste Person in einer Wohngenossenschaft ist die Kassierin oder der Kassier. Wenn eine Genossenschaften die Finanzen nicht im Griff hat, dann kann das Schiff in Schieflage geraten. Früher war es noch einfach. Mit der "Milchbüchlirechnung" hatte man/frau einen Überblick. Doch die Aufgaben und Anforderungen im Rechnungswesen sind gestiegen. Neue Rechnungslegungsvorschriften machen die Sache nicht einfacher.
Buchhaltung
Viele Genossenschaften haben deshalb die Aufgaben getrennt. Der Bereich Buchhaltung, also der Zahlungsverkehr, Mietzinseinnahmen und das Zahlen von Rechnungen wird intern von einer branchenüblich bezahlten Person übernommen. Mit branchenspezifischer Software und einem PC können diese Arbeiten gut im Home-Office erledigt werden. Die andere Variante ist, dass man diese Aufgaben extern vergibt. Verschiedene Basler Wohngenossenschaften bieten hierzu gute und preiswerte Dienstleistungen an. Siehe unten.
Finanzen
Wenn die Buchhaltung ausgelagert ist, dann kann sich die finanzverantwortliche Person auf die eigentlichen Aufgaben im Finanzwesen konzentrieren. Zu nennen wären hier beispielsweise die Überwachung der Hypotheken-Laufzeiten und rechtzeitige Verhandlungen mit den Banken. Mit richtigem Verhandeln kann Geld gespart werden. Die Liquididäts- und Investitionsplanung ist ein weiterer Punkt um die Finanzen im Griff zu haben. Ein korrekter Jahresabschluss unter Berücksichtigung der Abschreibungen, Rückstellungen und Einlagen in den Erneuerungsfonds ergibt ein gutes Abbild über die Finanzlage der Genossenschaft und hilft auch Steuern sparen. Der Besuch von Weiterbildungskursen im Bereich Finanzen ist gut investiertes Geld.
Verwaltungen von und für Genossenschaften
Aus Erfahrung wissen wir, dass bei einer normalen Immobilienverwaltung der Schritt zum spekulativen Verkauf der Liegenschaft nicht weit ist, sobald Schwierigkeiten auftauchen. Wir empfehlen deshalb eine genossenschaftsnahe Verwaltung. Die folgenden Wohngenossenschaften bieten Dienstleistungen zur Liegenschaftsverwaltung an:
